Nedturen på boligmarkedet: Hvorfor var det nu at vi fik den prisboble?
Vismændene, Det økonomiske Råds formandskab, lavede i 2001 en dybtgående analyse af det danske boligmarked. ”Boligmarkedet – skævt og ineffektivt” kaldte de den. Analysen kom lige på det tidspunkt, hvor ejerboligpriserne i Danmark var ved at sætte af til alle tiders stærkeste optur.
Vismændene beskæftigede sig også med prisudviklingen på ejerboligmarkedet. Generelt pegede vismændene på, at der består en langsigtet sammenhæng mellem kontantpriser på boliger og forbrugerpriserne. Mekanismen er den følgende: ”Når boligpriserne overstiger opførelsesomkostningerne for nye boliger, vil boligbyggeriet … stige. Dermed vil en øget efterspørgsel med tiden blive imødekommet af et øget udbud af boliger.” Vismændene fandt imidlertid ikke, at denne sammenhæng er total. De anførte: ”Udbuddet af byggegrunde er begrænset, især når det gælder attraktive grunde. Det betyder, at priserne på boliger også på langt sigt kan stige mere end forbrugerpriserne”. Der peges særligt på, at det er i hovedstadsområdet, at manglen på attraktive grunde gør sig gældende.
Og det var så lige præcis det, som skete: Markedet gav sig til at tro, at man roligt kunne investere i bolig ud fra den antagelse, at priserne ville blive ved med at stige. Med vismændenes blåstempling.
Vismændenes konklusion viste sig at holde stik videre frem fra 2001 til 2007. Men herefter satte der som bekendt et prisfald ind, som i det mindste frem til 2009 blev særdeles dybt. Nu er priserne faktisk ved at være tilbage på et niveau, hvor boligpriserne i forhold til priserne i 1965 er steget med stort set samme prisstigningstakt som forbrugerpriserne i almindelighed.
I dag er mange tilbøjelige til at pege på de finansielle institutioner – bankerne og kreditforeningerne - som syndere, der skubbede på folks forventninger. Det er særligt fristende, såfremt man ikke ønsker et frit fungerende pengevæsen, men et statsstyret.
Men det er for letkøbt. Det væsentlige spørgsmål drejer sig om, hvordan også centrale analytikere som vismændene kunne gå sådan galt i byen og vejlede investorerne til at investere på et grundlag, som ikke var holdbart i det lange løb. En hovedforklaring har vist sig at være, at der blev begået politikfejl, som ikke fuldt blev indset, og som herunder heller ikke vismændene fuldt tog højde for i deres analyse.
Når vismændenes vurdering anskues i 2009 og her ser ud til at være fejlslagen, hænger det nemlig sammen med, at det i den mellemliggende periode er blevet klart, at argumentet i analysen er forkert. På trods af et meget stort byggeomfang i Københavnsområdet siden 2001 har der her kunnet skabes et så stort udbud af attraktive byggemuligheder, at byggemulighederne slet ikke har kunnet udnyttes fuldt ud. Derimod er situationen i 2009, at der kan konstateres at være så betydelige areal- og byggemuligheder i København, at de heller ikke overhovedet kan udnyttes fuldt ud inden for en overskuelig fremtid. Elevatoren er opfundet og kan tages i brug, så København kan bygges højere. Og havnearealerne viser sig at byde på nærmest uanede muligheder.
Det sætter fokus på Københavns planlægnings- og byudviklingspolitik, som har været uoverskuelig og politisk fastlåst, og som har blokeret for en sund og naturlig byudvikling. Konsekvensen har været, at selv solide og centrale analytikere som vismændene er blevet forledt til at bekende sig til en tro på en tese om jordmangel og fortsat stigende boligpriser. Ritt Bjerregard har insisteret på en stærkt ideologisk dagsorden: Der er boligmangel i København, og den skal imødegås ved, at stærke politikere sætter ind med stærke politiske programmer for planstyret tilvejebringelse af billige boliger. Derimod har kommunen været mere end sen til at åbne for, at boligmarkedet kunne komme til at fungere. Det skete først, da de økonomiske gevinster blev så markante, at de ikke var til at se bort fra, og da presset udefra blev tilstrækkelig uafviseligt.
Men nu er det sket. Der er masser af boliger i København. Og ideen om billige boliger er død og begravet.
Måtte danske boligpolitikere tage ved lære af historien. Der findes markedsfejl, og der er brug for, at samfundet sikrer et gennemskueligt og velfungerende marked. Men der findes så sandelig også politikfejl. Måtte vælgerne også have det i erindring. Der er kommunalvalg senere på året.